Den typiske udlejningsbolig til salg i Danmark kræver 70 % udbetaling, før lejen kan betale lån og udgifter ved 5 % rente. Med den udbetaling på 20 %, som de fleste regner med, giver kun 10,3 % af boligerne plus. Det viser NordInvests beregning af 14.019 villaer og ejerlejligheder til salg den 17. oktober 2026.
Grænsen afhænger mest af prisen. Under 1 mio. kr. er 20 % udbetaling typisk nok. Mellem 1 og 2 mio. kr. skal der 60 % til, og over 2 mio. kr. 80 % eller mere.
Andel af boligerne, der giver plus
| Udbetaling | Alle boliger | Villaer | Ejerlejligheder |
|---|---|---|---|
| 20 % | 10,3 % | 14,3 % | 4,2 % |
| 30 % | 14,0 % | 18,8 % | 6,4 % |
| 40 % | 19,0 % | 24,5 % | 10,3 % |
| 50 % | 25,9 % | 32,2 % | 16,1 % |
| Typisk nødvendig udbetaling | 70 % | 70 % | 80 % |
| I kroner (typisk) | 1.996.000 kr. | 1.396.500 kr. | 3.006.500 kr. |
Kilde: NordInvests database over boliger til salg, 17. oktober 2026. Regnet med 5 % rente over 30 år.
Selv med halvdelen af prisen i udbetaling giver kun hver fjerde bolig plus. For ejerlejligheder er det hver sjette. Det skyldes især, at lejligheder er dyre i forhold til lejen. Det har vi set nærmere på i analysen af hus eller lejlighed som udlejning.
Prisen afgør, hvor stor udbetalingen skal være
| Pris | Til salg | Plus ved 20 % udbetaling | Plus ved 50 % udbetaling | Typisk nødvendig udbetaling |
|---|---|---|---|---|
| Under 1 mio. kr. | 2.404 | 60,1 % | 96,5 % | 20 % (ca. 159.000 kr.) |
| 1-2 mio. kr. | 3.567 | 0,1 % | 36,7 % | 60 % (ca. 897.000 kr.) |
| 2-3 mio. kr. | 1.926 | 0 % | 0,5 % | 80 % |
| 3-5 mio. kr. | 2.625 | 0 % | 0 % | 80 % |
| Over 5 mio. kr. | 3.492 | 0 % | 0 % | 90 % |
Under 1 mio. kr. giver 6 ud af 10 boliger plus med en almindelig udbetaling. Lige over 1 mio. kr. sker et skift: lejen stiger ikke i samme takt som prisen, så næsten ingen boliger mellem 1 og 2 mio. kr. giver plus med 20 % udbetaling. Her skal investoren selv lægge omkring 900.000 kr.
Over 2 mio. kr. er udlejning med cash flow fra første måned i praksis kun muligt med en meget stor egenkapital. Køber man her, er det typisk med forventning om værdistigning.
Regn på en bolig, mens du læser
Regn en bolig igennem med pris, husleje og ejerudgift, gratis og uden login. Hele analysen er en del af NordInvest, som du får adgang til efter en kort samtale.
Kommunerne: hvor er udbetalingen lavest?
| Kommune | Til salg | Plus ved 20 % | Plus ved 50 % | Typisk nødvendig udbetaling |
|---|---|---|---|---|
| Randers | 363 | 28,9 % | 65,3 % | 40 % |
| Varde | 175 | 25,1 % | 60,0 % | 50 % |
| Hjørring | 225 | 25,3 % | 55,1 % | 50 % |
| Thisted | 176 | 29,5 % | 50,0 % | 60 % |
| Viborg | 340 | 23,8 % | 47,4 % | 60 % |
| Esbjerg | 429 | 7,9 % | 29,4 % | 60 % |
| Aalborg | 809 | 6,2 % | 27,2 % | 70 % |
| Odense | 369 | 1,1 % | 13,0 % | 70 % |
| Aarhus | 517 | 0 % | 10,1 % | 80 % |
| København | 1.917 | 0,1 % | 0,2 % | 80 % |
| Frederiksberg | 305 | 0 % | 0 % | 80 % |
| Gentofte | 261 | 0 % | 0 % | 90 % |
Kun kommuner med mindst 150 villaer og ejerlejligheder til salg. Typisk = medianen.
I Randers giver næsten hver tredje bolig plus med 20 % udbetaling, og to ud af tre med 50 %. I København og på Frederiksberg giver stort set ingen boliger plus, heller ikke med halvdelen af prisen i udbetaling.
Se de konkrete boliger i Randers, Viborg, Aalborg og Esbjerg.
Hvad betyder renten?
Ved 4 % rente i stedet for 5 % stiger andelen, der giver plus med 20 % udbetaling, fra 10,3 % til 13,4 %. Den typiske nødvendige udbetaling er stadig 70 %. En lavere rente hjælper altså mest på de boliger, der i forvejen er tæt på at give plus. Se også, hvordan rentestigninger påvirker en ejendomsinvestering.
Hvad tallene ikke viser
- Banken bestemmer. Til en udlejningsbolig kræver banken typisk mindst 20 % i egen udbetaling, og ofte mere. Læs mere om udbetaling på en investeringsejendom.
- Penge i boligen er ikke gratis. En stor udbetaling giver bedre cash flow, men pengene kunne have givet afkast andre steder. Derfor skal man også se på kontantafkastet og ikke kun på cash flow.
- Værdistigning er ikke med. Beregningen viser kun den løbende drift. En bolig med minus hver måned kan stadig være en god investering, hvis prisen stiger.
- Lejen er et skøn. Lejen er beregnet ud fra postnummer og størrelse. Kender du den faktiske leje, så brug den.
Sådan bruger du tallene
- Start med din egen udbetaling. Har du 300.000 kr., ligger de boliger, der kan give plus, typisk under 1-1,5 mio. kr.
- Find de billigste kommuner. Brug Deal-motoren til at se de boliger, der giver plus med dine tal.
- Regn den konkrete bolig igennem. Boliganalysen viser cash flow, afkast og renterisiko, og du kan ændre udbetaling og rente. Den månedlige ydelse kan du også regne på i afkastberegneren.
- Tal med banken tidligt. Tag analysen med til mødet. Det gør samtalen om udbetaling og lån meget kortere.
Metode
Tallene er NordInvests egen beregning af alle villaer og ejerlejligheder til salg på Boligsiden, som NordInvests database indeholdt den 17. oktober 2026. Rækkehuse, sommerhuse, andelsboliger og landejendomme er ikke med. Annoncer med umulige tal, fx et areal eller en pris, der ikke kan passe, er sorteret fra.
Hver bolig er regnet med udbetalinger fra 0 til 100 % i trin på 10 procentpoint. Den nødvendige udbetaling er det første trin, hvor boligen giver plus. Lånet er et annuitetslån over 30 år med 5 % rente. Lejen er en estimeret markedsleje ud fra postnummer og størrelse, med 4 % tomgang, 8 % af lejen til vedligehold og faste udgifter på 35 kr. pr. m² om måneden, når de faktiske ikke kendes. Købsomkostninger er medregnet. Samme beregning ligger bag Deal-motoren.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor stor udbetaling skal der til, før en udlejningsbolig giver plus?
Den typiske udlejningsbolig til salg kræver 70 % udbetaling ved 5 % rente, svarende til omkring 2 mio. kr. Under 1 mio. kr. er 20 % udbetaling typisk nok, mens boliger mellem 1 og 2 mio. kr. kræver omkring 60 %. Tallene er fra NordInvests beregning af 14.019 boliger den 17. oktober 2026.
Kan en udlejningsbolig give plus med 20 % udbetaling?
Ja, men kun 10,3 % af boligerne til salg gør det ved 5 % rente. Næsten alle ligger under 1 mio. kr., hvor 60 % af boligerne giver plus med 20 % udbetaling. Over 2 mio. kr. gør ingen.
Hvorfor kræver ejerlejligheder større udbetaling end huse?
Fordi de koster mere i forhold til lejen. En ejerlejlighed til salg kræver typisk 80 % udbetaling, mod 70 % for en villa. Kun 4,2 % af ejerlejlighederne giver plus med 20 % udbetaling.
Hvor er det lettest at få en udlejningsbolig til at give plus?
I Randers, Varde, Hjørring, Thisted og Viborg giver 24-30 % af boligerne plus med 20 % udbetaling. I København, Frederiksberg og Gentofte giver stort set ingen boliger plus, selv med 50 % udbetaling.