Et godt afkast på en udlejningsejendom i Danmark ligger i 2026 typisk mellem 5 og 7,5 % i nettoafkast. Medianen for de 1.213 boligudlejningsejendomme med oplyst afkast, der var til salg på Ejendomstorvet den 15. oktober 2026, er 6,1 %. Afkastet er højere på små ejendomme og i provinsen og lavere i Aarhus, Aalborg og Odense.
Tallene i artiklen kommer fra NordInvests markedsdata: 2.306 investeringsejendomme til salg med et oplyst afkast mellem 1 og 20 %. Datasættet opdateres løbende, og de aktuelle tal står altid på siden udlejningsejendomme til salg.
Hvad er afkast på en udlejningsejendom?
Afkast på en udlejningsejendom er den årlige indtjening i procent af købsprisen. Når en annonce oplyser "afkast", er det næsten altid nettoafkastet: driftsresultatet (lejeindtægten fratrukket driftsudgifter) divideret med prisen. En ejendom til 4.300.000 kr. med et driftsresultat på 262.300 kr. om året har et nettoafkast på 6,1 %.
Tre nøgletal bliver ofte blandet sammen:
| Nøgletal | Sådan regnes det | Hvad det fortæller |
|---|---|---|
| Bruttoafkast | Årlig leje / købspris | Et hurtigt førstetjek, før udgifter |
| Nettoafkast | Driftsresultat / købspris | Ejendommens afkast uafhængigt af finansieringen |
| Kontantafkast | Cash flow efter finansiering / egenkapital | Hvad dine egne penge forrenter sig med |
Nettoafkastet er det tal, mæglere og investorer sammenligner ejendomme på. Kontantafkastet er det, der afgør, om investeringen passer til din økonomi.
Afkastet på markedet lige nu
Medianafkastet varierer med ejendomstypen. Boligudlejning har det laveste afkast, fordi lejen anses for mere stabil end lejen fra butikker, kontorer og lagre.
| Ejendomstype | Antal | Medianafkast | Midterste halvdel | Medianpris |
|---|---|---|---|---|
| Boligudlejning | 1.213 | 6,1 % | 5,1-7,4 % | 4,3 mio. kr. |
| Detailhandel og butik | 281 | 7,1 % | 6,4-8,3 % | 7,2 mio. kr. |
| Kontor | 124 | 7,2 % | 6,6-8,7 % | 13,1 mio. kr. |
| Hotel og restaurant | 48 | 7,2 % | 6,3-8,9 % | 5,8 mio. kr. |
| Lager og produktion | 212 | 7,8 % | 6,9-9,5 % | 9,2 mio. kr. |
| Blandede og andre typer | 424 | 7,1 % | 6,1-8,6 % | 4,9 mio. kr. |
Kilde: NordInvests opgørelse af aktive investeringsannoncer på Ejendomstorvet med oplyst afkast, 15. oktober 2026.
"Midterste halvdel" viser spændet fra første til tredje kvartil. Halvdelen af boligudlejningsejendommene udbydes altså med et afkast mellem 5,1 og 7,4 %.
Regn på en bolig, mens du læser
Regn en bolig igennem med pris, husleje og ejerudgift, gratis og uden login. Hele analysen er en del af NordInvest, som du får adgang til efter en kort samtale.
Små ejendomme giver højere afkast
Afkastet falder, jo dyrere ejendommen er. Små ejendomme har flere ulemper for investoren: færre lejemål at fordele risikoen på, mere arbejde pr. krone og færre købere, når de skal sælges igen. Det kræver en højere forrentning.
| Pris (boligudlejning) | Antal | Medianafkast |
|---|---|---|
| Under 3 mio. kr. | 421 | 7,3 % |
| 3-10 mio. kr. | 512 | 5,9 % |
| 10-30 mio. kr. | 191 | 5,0 % |
| Over 30 mio. kr. | 89 | 4,9 % |
For en privat investor betyder det, at de højeste afkast findes på ejendomme under 3 mio. kr. Til gengæld skal tilstanden og lejerne undersøges grundigt, fordi én tom lejlighed betyder meget, når der kun er tre eller fire lejemål.
Afkast fordelt på kommune
Beliggenhed er den anden store forklaring. I de største byer betaler købere for forventet værdistigning og lav tomgang, og det presser afkastet ned. I provinsen er priserne lavere i forhold til lejen.
| Kommune | Boligudlejningsejendomme | Medianafkast |
|---|---|---|
| Aarhus | 58 | 3,9 % |
| Aalborg | 89 | 4,9 % |
| Odense | 66 | 5,0 % |
| Esbjerg | 24 | 5,2 % |
| Randers | 58 | 5,5 % |
| Fredericia | 24 | 5,7 % |
| Horsens | 60 | 5,8 % |
| Vejle | 41 | 5,9 % |
| Slagelse | 32 | 6,2 % |
| Kolding | 38 | 6,4 % |
| Frederikshavn | 32 | 6,5 % |
| Haderslev | 46 | 7,0 % |
| Hjørring | 50 | 7,1 % |
| Aabenraa | 24 | 8,0 % |
| Varde | 29 | 8,0 % |
Kommuner med mindst 20 boligudlejningsejendomme til salg. København havde for få udbudte ejendomme med oplyst afkast til et retvisende tal.
Se de enkelte ejendomme og deres beregnede cash flow i Deal-motoren for Aarhus, Odense og Aalborg.
Hvornår er afkastet for højt?
Et afkast langt over medianen er ikke nødvendigvis en god handel. Prisen er lav i forhold til lejen, og det har som regel en årsag. De mest almindelige er:
- Tomgang eller kortvarige lejere. Afkastet i annoncen forudsætter fuld udlejning. Bed om lejeliste og lejekontrakter.
- Vedligeholdelsesefterslæb. Tag, facade, vinduer og installationer, der skal udskiftes, æder flere års overskud. Læs tilstandsrapport og energimærke.
- Reguleret husleje. I ejendomme taget i brug før 1992 kan lejen i mange kommuner være omkostningsbestemt, og den annoncerede leje er ikke nødvendigvis den lovlige. Læs mere i guiden om regler og skat ved udlejning.
- Svag beliggenhed. Lav efterspørgsel giver længere tomgang og et vanskeligere salg.
En tommelfingerregel: Ligger afkastet mere end 2 procentpoint over medianen for typen og kommunen, skal årsagen findes, før du byder.
Afkast er ikke det samme som cash flow
Nettoafkastet siger intet om finansieringen. Et regneeksempel med en boligudlejningsejendom til medianprisen:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Købspris | 4.300.000 kr. |
| Driftsresultat (6,1 % nettoafkast) | 262.300 kr. om året |
| Udbetaling (30 %) og købsomkostninger (1,5 %) | 1.354.500 kr. |
| Lån på 3.010.000 kr., 5 % rente, 30 år | 193.900 kr. om året i ydelse |
| Cash flow efter finansiering | 68.400 kr. om året (ca. 5.700 kr./md.) |
| Kontantafkast | 5,1 % |
| Gældsdækning (DSCR) | 1,35 |
Ved 5 % rente giver ejendommen et positivt cash flow, og driftsresultatet dækker ydelsen 1,35 gange. Banker kræver typisk mindst 1,25. Break-even-renten, hvor cash flow bliver nul, ligger på knap 8 %. Med en lavere udbetaling eller en højere rente kan samme ejendom give negativt cash flow, selvom nettoafkastet er uændret.
Sådan vurderer du afkastet på en konkret ejendom
- Find nettoafkastet i annoncen, og kontrollér det mod driftsbudget og lejeliste.
- Sammenlign med medianen for ejendomstypen og kommunen i tabellerne ovenfor.
- Regn cash flow efter finansiering med din egen udbetaling og rente.
- Test rentefølsomheden. Hvor meget kan renten stige, før cash flow bliver negativt?
- Find forklaringen, hvis afkastet ligger markant over niveauet.
NordInvests boliganalyse laver trin 2-4 automatisk ud fra et link til annoncen, og afkastberegneren kan bruges til et hurtigt overslag.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom i 2026?
Et nettoafkast mellem 5 og 7,5 % er normalt for en boligudlejningsejendom i Danmark i 2026. Medianen for 1.213 boligudlejningsejendomme til salg var 6,1 % den 15. oktober 2026. I Aarhus er niveauet lavere (3,9 %), og i flere jyske provinskommuner over 7 %.
Hvad er forskellen på nettoafkast og kontantafkast?
Nettoafkast er driftsresultatet i procent af købsprisen og er uafhængigt af lånet. Kontantafkast er cash flow efter renter og afdrag i procent af den egenkapital, du selv har lagt i ejendommen.
Hvorfor er afkastet lavere i de store byer?
Købere i de store byer betaler for forventet værdistigning, lav tomgang og et let salg. Det hæver prisen i forhold til lejen og sænker afkastet.
Er et højt afkast altid en god investering?
Nej. Et afkast markant over medianen for typen skyldes ofte tomgang, en svag lejer, reguleret husleje eller et vedligeholdelsesefterslæb. Find årsagen, før du byder.