Metode

Sådan finder vi vores markedsdata

NordInvest henter markedsdata direkte fra de officielle statistikbureauer i Danmark, Sverige og Norge — ikke fra scraping. Hvert tal bærer et konfidensmærke, så du altid ved, hvor sikkert det er.

Hvor tallene kommer fra

Danmark · Danmarks Statistik (DST)

Gennemsnitlig realiseret salgspris pr. m² efter kommune for ejerlejligheder. Landsdækkende værdistigningstakter udledes af samme dataserie.

Sverige · Statistiska centralbyrån (SCB)

Gennemsnitlig salgspris pr. m² efter län og større kommuner. Den gratis serie for leje pr. m² på kommuneniveau er begrænset, så lejetal kan være utilgængelige i mange områder.

Norge · Statistisk sentralbyrå (SSB)

Gennemsnitlig salgspris pr. m² efter kommune. Værdistigningstakter udledes af SSB's offentliggjorte boligprisindeks.

Danmark · Bygnings- og Boligregistret (BBR)

Officielle bygningsdata pr. adresse — byggeår, areal, værelser, opvarmning, ydervæg, tag — hentes fra Datafordeler. Data er offentliggjort under licensen CC BY 4.0, og krediteres på hver analyse, der bruger dem.

Hvert tal er mærket

I analysen mærker vi hvert tal, der bærer vurderingen, med ét af tre niveauer, så du aldrig er i tvivl om, hvor sikkert det er:

  • Dokumenteret — hentet direkte fra annoncen, fra BBR eller indtastet af dig selv.
  • Estimat — beregnet af os (fx leje ud fra areal og lokalt lejeniveau) og tydeligt markeret. Du kan altid overskrive det med dit eget tal.
  • Skal undersøges — forhold vi ikke kan afgøre for dig, fx om lejen er lovlig. Vi flager det tydeligt frem for at give en falsk-sikker vurdering.

Sådan finder vi lejen

Salgsprisdata pr. kommune er godt offentliggjort i hele Norden. Direkte lejetal pr. m² er det ikke — Danmarks lejeserie er et indeks, ikke et prisniveau, og Sverige og Norge offentliggør lignende indeks.

Står lejen i annoncen, bruger vi den (mærket Dokumenteret). Gør den ikke, viser vi ikke “Ikke tilgængelig” og efterlader dig med tomme felter — vi beregner et kvalificeret Estimat ud fra ejendommens areal og det lokale lejeniveau, mærker det tydeligt som et estimat, og lader dig overskrive det med dine egne tal. Vi fabrikerer aldrig et tal og udgiver det som en kendsgerning.

Annonceret leje er ikke altid lovlig leje

En annonceret husleje er et udbud — ikke nødvendigvis den leje, du lovligt må opkræve. Dansk lejefastsættelse rummer flere regelsæt, og ejendomme taget i brug før 1992 kan være omfattet af omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner, hvor den lovlige leje kan ligge under den annoncerede.

Derfor viser analysen en advarsel, når vurderingen hviler på en annonceret eller estimeret leje, og beder dig få lejefastsættelsen bekræftet — for lejen bærer hele afkastet. Se lov om leje for de nærmere regler.

Investeringsejendomme: sådan regner vi

Beregningsmodel version 2, oktober 2026

En udlejningsejendom er kun så god som dens drift, og driften af en ældre ejendom er svær at forudsige. Derfor skiller analysen fire ting ad: sælgers tal, NordInvests forsigtige tillæg, hvad driften kan tåle i dag, og scenarier for fremtiden. Ingen af delene præsenteres som en prognose.

  1. 1. Sælgers driftsbudget, som det er. Driftsresultatet er sælgers afkast gange købsprisen. Lejeindtægten er driftsresultatet plus sælgers oplyste driftsudgifter fra Ejendomstorvet. Hvert tal er mærket med sin kilde: annonce, beregnet, BBR, indtastet eller skøn. Har du lejeliste og regnskab, kan du skrive de faktiske tal ind, og alt regnes om.
  2. 2. Forsigtige tillæg, synlige og til at rette. Sælgers budgetter viser sjældent det fulde vedligeholdelsesbehov i ældre bygninger. Analysen trækker derfor et ekstra vedligehold fra efter bygningens opførelsesår i BBR, samt et lejetab i procent af lejen.
    OpførtBolig, kr./m² om åretErhverv, kr./m² om året
    Før 195010050
    1950-19797538
    1980-19995025
    2000 og senere2513
    Ukendt7538
    Er bygningen ombygget, bruges et år midt mellem opførelse og ombygning. Erhverv får det halve, fordi lejeren ofte har mere af vedligeholdelsen. Lejetab: 2 % for boligudlejning, 3 % for blandet bolig og erhverv og 5 % for rent erhverv.
  3. 3. Hvad driften kan tåle i dag. Tålegrænsen er, hvor mange procent driftsresultatet kan falde, før cash flow er nul. Den måles på år 1, uden at fremskrive noget. Derudover vises cash flow, hvis vedligeholdelsen, lejetabet, lejen (minus 10 %), driftsudgifterne (plus 20 %) eller renten (plus 2 procentpoint) bliver dårligere end budgettet, og hvis det hele sker på én gang.
  4. 4. Tre scenarier, ikke én prognose. I alle tre stiger driftsudgifterne mindst lige så hurtigt som lejen.
    Pr. årForsigtigMiddelPositiv
    Leje0-1 %1,5 %2 %
    Driftsudgifter3 %2,5 %2 %
    Ejendommens værdi0 %1,5 %2,5 %
    Forsigtige tillægMedMedUden
    Lejen stiger 0 % i det forsigtige scenarie for boligudlejning i ejendomme taget i brug før 1992, fordi lejen typisk er omkostningsbestemt. Uændret rente, købsomkostninger 1,5 % og salgsomkostninger efter mæglersalær. Før skat.
  5. Tjek mod offentlige registre. For hver ejendom henter NordInvest:
    • alle boliger og erhvervsenheder med areal, opførelsesår, tag, ydervægge og varmeinstallation fra BBR
    • den offentlige ejendoms- og grundværdi fra Ejendomsvurderingen
    • kommunens grundskyldspromille fra Danmarks Statistik (PSKAT)
    Analysen holder sælgers leje op mod markedslejen for hver enkelt bolig og sælgers driftsudgifter op mod den skønnede grundskyld (80 % af grundværdien gange promillen). Den markerer asbest i tag eller facade, oliefyr, gas og elvarme.
  6. Renten. Standardrenten er den aktuelle effektive rente inklusive bidrag på nye realkreditlån til virksomheder med fast rente i over 10 år. Den kommer fra Danmarks Nationalbank (DNRNURI) og opdateres hver måned. Variabel rente kan vælges med ét klik. Med 40 % udbetaling ligger lånet inden for realkreditgrænsen på 60 % for erhverv.
  7. 5. Hvad der mangler. Analysen viser altid, hvad den ikke bygger på: lejeliste og lejefastsættelse, regnskab for de seneste tre år og en vedligeholdelsesplan eller teknisk gennemgang. Uden dem er analysen en screening, ikke grundlag for et bud eller en indstilling.

Versionslog

  • Version 2, oktober 2026. Efter feedback fra en professionel ejendomsinvestor: 10-årsfremskrivningen er erstattet af tre scenarier, hvor udgifterne stiger mindst lige så hurtigt som lejen. Forsigtige tillæg til vedligehold og lejetab efter bygningens alder. Tålegrænse målt på i dag. Kilde på hvert tal. Driftsbudgettet kan rettes med egne tal. Tjek mod BBR-enheder, offentlig vurdering og kommunens grundskyld. Markedsrenten fra Nationalbanken som standardrente. I boliganalysens fremskrivning stiger driftsudgifter og vedligehold nu 3 % om året mod lejens 2 %.
  • Oktober 2026. Udbetaling på erhverv sat til 40 % efter feedback fra en erhvervsmægler: bankerne låner sjældent mere end 60 % ud til private købere af erhverv.
  • Version 1, 2026. Driftsresultat fra annoncens afkast og 10-årsfremskrivning med 2 % lejestigning og 3 % værdistigning.

Det gør vi ikke

  • Scraper Boliga, Hemnet, Finn.no eller andre annonceportaler — de datasæt bryder ofte brugsvilkårene og går i stykker.
  • Opfinder leje pr. m² ved at udlede den af “typisk områdeafkast × salgspris”.
  • Citerer en kilde uden et fungerende link.
  • Viser et tal uden et konfidensmærke.

Fundet et forkert tal?

Hvis en offentliggjort statistik i vores datasæt ikke stemmer med den underliggende kilde, så skriv til os på contact@nordinvest.io — vi retter det samme dag. Vores troværdighed afhænger af det.

Prøv analysen

Se metoden i praksis: indsæt et boliglink og få en gennemsigtig analyse med kilder og konfidensmærker.

Åbn analyseren →
Åbent datagrundlag →Ordbog →Investeringsstrategier →