Et driftsbudget for en udlejningsbolig er en oversigt over den årlige lejeindtægt og alle udgifter ved at drive boligen, før renter og afdrag på lånet. Resultatet hedder driftsresultatet, og det er grundlaget for både nettoafkast og cash flow. Et realistisk budget har tre slags udgifter: tomgang, vedligehold og faste udgifter. Den hyppigste fejl er at regne med fuld udlejning og nul vedligehold.
Hvad indgår i et driftsbudget?
| Post | Hvad det dækker | Typisk niveau |
|---|---|---|
| Lejeindtægt | Den aftalte månedlige leje × 12 | Fra lejekontrakten eller markedslejen |
| Tomgang | Måneder uden lejer mellem to lejemål | 4 % af lejen (ca. 2 uger om året) |
| Vedligehold | Maling, hvidevarer, gulve, mindre reparationer | 6-14 % af lejen |
| Fællesudgifter | Ejerforeningens bidrag (ejerlejligheder) | Fra salgsopstillingen |
| Ejendomsskat | Grundskyld til kommunen | Fra salgsopstillingen |
| Forsikring | Bygning, hvis den ikke er i fællesudgifterne | Fra salgsopstillingen |
| Administration | Hvis en administrator står for udlejningen | Typisk en procentdel af lejen |
Driftsresultatet er lejeindtægten fratrukket alle udgifterne i tabellen. Renter og afdrag på lånet hører ikke med i driftsbudgettet. De trækkes fra bagefter, når du regner cash flow.
Hvor meget skal du sætte af til tomgang?
Tomgang er den leje, du mister, når boligen står tom. Også gode udlejningsboliger står tomme en gang imellem: mellem to lejere, under en istandsættelse eller mens en ny lejer findes.
NordInvests analyse regner som udgangspunkt med 4 % tomgang, svarende til godt to ugers leje om året. Juster tallet efter boligen:
- Lavere tomgang (2-3 %) i store byer med høj efterspørgsel og for boliger, der lejes ud for længere perioder.
- Højere tomgang (6-8 %) for studieboliger med årlig udskiftning, i områder med mange ledige boliger og for store eller dyre boliger. 8 % svarer til en måned om året.
Regn på en bolig, mens du læser
Regn en bolig igennem med pris, husleje og ejerudgift, gratis og uden login. Hele analysen er en del af NordInvest, som du får adgang til efter en kort samtale.
Hvor meget skal du sætte af til vedligehold?
Vedligehold er de penge, der skal bruges på slid og udskiftning, så boligen kan udlejes til den forventede leje. Udgiften kommer ujævnt: et år ingenting, et andet år et nyt køkken. Derfor budgetteres den som en fast andel af lejen.
| Boligens stand | Vedligehold i % af lejen |
|---|---|
| Nyistandsat bolig | 6 % |
| Almindelig stand (udgangspunktet i NordInvest) | 8 % |
| Bolig med efterslæb eller ældre installationer | 12-14 % |
I en ejerlejlighed dækker ejerforeningen bygningens ydre (tag, facade, vinduer) gennem fællesudgifterne. Dit eget vedligehold gælder kun lejligheden indvendig. Ejer du hele ejendommen, skal budgettet også dække tag, facade og installationer, og så bør du ligge i den høje ende.
Læs tilstandsrapporten og ejerforeningens vedligeholdelsesplan, før du fastsætter tallet. Se også guiden til salgsopstillingen.
Faste udgifter: brug salgsopstillingens tal
Fællesudgifter, ejendomsskat og forsikring står i salgsopstillingen. Brug de faktiske tal frem for et skøn, og kontrollér dem:
- Fællesudgifter kan stige, hvis foreningen har store projekter på vej. Læs referaterne fra de seneste generalforsamlinger.
- Ejendomsskatten følger den offentlige ejendomsvurdering og kan ændre sig. Læs mere i artiklen om ejendomsskat på investeringsejendomme.
- Mæglerens budget kan være for lavt. NordInvests analyse sammenligner de faste udgifter med lignende boliger i området og markerer, hvis de ligger markant under det normale niveau.
Regneeksempel: ejerlejlighed med en leje på 8.500 kr.
| Post | Pr. måned | Pr. år |
|---|---|---|
| Lejeindtægt | 8.500 kr. | 102.000 kr. |
| Tomgang (4 %) | −340 kr. | −4.080 kr. |
| Vedligehold (8 %) | −680 kr. | −8.160 kr. |
| Fællesudgifter | −2.400 kr. | −28.800 kr. |
| Ejendomsskat | −450 kr. | −5.400 kr. |
| Driftsresultat | 4.630 kr. | 55.560 kr. |
Eksemplets fællesudgifter og ejendomsskat er illustrative. Brug altid tallene fra den konkrete salgsopstilling.
Koster lejligheden 1.600.000 kr., er nettoafkastet 3,5 % (55.560 kr. / 1.600.000 kr.). Med 20 % udbetaling og et lån på 1.280.000 kr. til 5 % rente over 30 år er ydelsen ca. 6.870 kr. om måneden. Driftsresultatet på 4.630 kr. dækker ikke ydelsen, så cash flow bliver ca. −2.240 kr. om måneden.
Eksemplet viser, hvorfor budgettet er afgørende. Uden tomgang og vedligehold ville driftsresultatet se 1.020 kr. bedre ud om måneden, og boligen ville fremstå langt mere attraktiv, end den er. Læs mere om cash flow på en udlejningsejendom.
Tjekliste til dit driftsbudget
- Brug den faktiske leje fra lejekontrakten, eller en forsigtig markedsleje.
- Sæt mindst 4 % af til tomgang og mindst 6-8 % til vedligehold.
- Brug salgsopstillingens tal for fællesudgifter, ejendomsskat og forsikring.
- Læg administration til, hvis du ikke selv står for udlejningen.
- Tjek ejerforeningens økonomi og planlagte projekter.
- Regn cash flow efter finansiering, og test en højere rente.
Boliganalysen laver driftsbudgettet automatisk ud fra annoncen, med tomgang, vedligehold og faste udgifter som poster, du selv kan rette.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er et driftsbudget for en udlejningsbolig?
Et driftsbudget er en oversigt over lejeindtægten og alle udgifter ved at drive boligen i et år: tomgang, vedligehold, fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring og eventuel administration. Resultatet er driftsresultatet, før renter og afdrag.
Hvor meget skal man sætte af til vedligehold på en udlejningsbolig?
Typisk 6-14 % af lejen. 6 % for en nyistandsat bolig, omkring 8 % for en bolig i almindelig stand og 12-14 % for en bolig med efterslæb eller ældre installationer.
Hvor meget tomgang skal man regne med?
Et normalt udgangspunkt er 4 % af lejen, svarende til godt to ugers leje om året. Studieboliger og boliger i områder med mange ledige lejemål bør budgetteres med mere, fx 8 %, som svarer til en måned.
Hører renter og afdrag med i driftsbudgettet?
Nej. Driftsbudgettet viser ejendommens drift før finansiering. Renter og afdrag trækkes fra driftsresultatet bagefter, når du regner cash flow.