Et hus giver oftere plus som udlejning end en ejerlejlighed. Af 16.353 helårsboliger til salg i Danmark den 16. oktober 2026 giver 12,5 % af husene et positivt cash flow, mod 4,2 % af ejerlejlighederne. Det er regnet med 20 % udbetaling og 5 % rente. Den største forklaring er prisen: en lejlighed koster typisk tre gange så meget pr. m² som et hus, men lejen er kun 1,6 gange højere.
Tallene kommer fra NordInvests egen database over boliger til salg. Hvordan de er regnet, står i afsnittet om metode nederst.
Hus eller lejlighed: tallene
| Boligtype | Til salg | Giver plus | Andel med plus | Medianpris | Pris pr. m² | Estimeret leje pr. m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hus i alt | 10.843 | 1.351 | 12,5 % | 2.195.000 kr. | 15.208 kr. | 75 kr. |
| Villa | 8.614 | 1.222 | 14,2 % | 1.995.000 kr. | 13.037 kr. | 72 kr. |
| Rækkehus | 2.229 | 129 | 5,8 % | 2.950.000 kr. | 26.523 kr. | 87 kr. |
| Ejerlejlighed | 5.510 | 232 | 4,2 % | 3.850.000 kr. | 48.495 kr. | 120 kr. |
Kilde: NordInvests database over boliger til salg, 16. oktober 2026. Leje pr. m² er en estimeret markedsleje pr. md.
Mange regner med, at lejligheden er den nemme vej ind, fordi den er mindre. Men en ejerlejlighed til salg koster i dag typisk 3.850.000 kr., og en villa 1.995.000 kr. Lejligheden er altså både den dyreste at købe og den, der sjældnest kan betale sig selv.
Prisen betyder mere end boligtypen
Deler man boligerne op efter pris, bliver billedet endnu tydeligere. Næsten alle de boliger, der giver plus, ligger i den billigste ende af markedet.
| Huse | Til salg | Andel med plus |
|---|---|---|
| Under 1 mio. kr. | 1.975 | 68,3 % |
| 1-2 mio. kr. | 3.186 | 0,1 % |
| 2-3,5 mio. kr. | 2.294 | 0 % |
| Over 3,5 mio. kr. | 3.388 | 0 % |
| Ejerlejligheder | Til salg | Andel med plus |
|---|---|---|
| Under 1,5 mio. kr. | 1.237 | 18,8 % |
| 1,5-2,5 mio. kr. | 656 | 0 % |
| 2,5-4 mio. kr. | 1.041 | 0 % |
| Over 4 mio. kr. | 2.576 | 0 % |
To ud af tre huse under 1 mio. kr. giver plus. Over 2 mio. kr. gør stort set ingen af dem, uanset om det er hus eller lejlighed. Lejen stiger ikke i samme takt som prisen. Et hus til 6 mio. kr. kan typisk lejes ud for omkring 13.100 kr. om måneden, kun lidt mere end et hus til 800.000 kr., der kan lejes ud for 9.400 kr.
Det betyder ikke, at billige boliger er gode investeringer. De ligger ofte i områder med lavere efterspørgsel, længere tomgang og langsommere prisudvikling. Men skal boligen betale sig selv fra første måned ved 5 % rente, er det i den billige ende, man skal lede.
Regn på en bolig, mens du læser
Regn en bolig igennem med pris, husleje og ejerudgift, gratis og uden login. Hele analysen er en del af NordInvest, som du får adgang til efter en kort samtale.
Byerne: hvor vinder huset, og hvor vinder lejligheden?
Huset vinder i de fleste kommuner, men ikke i alle. I nogle provinsbyer er lejlighederne så billige, at de slår husene.
| Kommune | Huse med plus | Lejligheder med plus |
|---|---|---|
| Viborg | 23,3 % | 13,0 % |
| Vejle | 9,2 % | 0,0 % |
| Herning | 9,3 % | 1,6 % |
| Aalborg | 9,4 % | 3,2 % |
| Esbjerg | 9,6 % | 3,4 % |
| Randers | 14,6 % | 41,8 % |
| Holstebro | 12,5 % | 34,1 % |
| Slagelse | 9,2 % | 29,2 % |
| København | 0 % | 0,2 % |
| Aarhus | 0 % | 0 % |
Kun kommuner med mindst 40 huse og 40 ejerlejligheder til salg.
I Randers, Holstebro og Slagelse koster en ejerlejlighed typisk omkring 10.400-11.600 kr. pr. m², og her giver lejlighederne oftere plus end husene. I København og Aarhus giver hverken huse eller lejligheder plus ved 20 % udbetaling og 5 % rente. Her køber investorer med forventning om værdistigning eller med en større udbetaling.
Se de konkrete boliger i Viborg, Randers, Holstebro og Aalborg.
Hvad tallene ikke viser
Et hus og en lejlighed er ikke den samme investering, selv om cash flowet ligner hinanden.
- Vedligehold. I et hus står du selv for tag, facade, vinduer og have. I en ejerlejlighed deler du de udgifter med ejerforeningen. Beregningen her bruger samme vedligehold for begge typer, så husets reelle udgifter kan være højere.
- Fællesudgifter. Boligsiden viser ikke ejerforeningens fællesudgifter, så beregningen bruger et skøn for alle boliger. Kender du de faktiske tal fra salgsopstillingen, skal du bruge dem.
- Lejeregler. Lejen i en udlejet ejerlejlighed kan være begrænset af reglerne om det lejedes værdi. Læs mere i guiden om regler og skat ved udlejning.
- Salg igen. Billige boliger i små byer kan tage længere tid at sælge.
Sådan bruger du tallene
- Bestem dit prisniveau først. Ved 5 % rente og 20 % udbetaling ligger næsten alle boliger med plus under 1-1,5 mio. kr.
- Sammenlign boligtyper i din egen kommune. I nogle byer er lejligheden det bedste køb, i andre huset.
- Regn den konkrete bolig igennem med de faktiske fællesudgifter, din egen rente og din egen udbetaling. Det gør boliganalysen ud fra et link til annoncen, og huslejeberegneren viser markedslejen for en bolig.
- Tjek driftsbudgettet. Se guiden om driftsbudget for en udlejningsbolig, og læs hvad cash flow dækker over.
Metode
Tallene er NordInvests egen beregning af alle villaer, rækkehuse og ejerlejligheder til salg på Boligsiden, som NordInvests database indeholdt den 16. oktober 2026. Sommerhuse, andelsboliger og landejendomme er ikke med. Annoncer med umulige tal, fx et areal eller en pris, der ikke kan passe, er sorteret fra.
Hver bolig er regnet med:
- 20 % udbetaling og et lån på 80 % med 5 % rente over 30 år
- en estimeret markedsleje ud fra postnummer og størrelse
- 4 % tomgang og 8 % af lejen til vedligehold
- faste udgifter på 35 kr. pr. m² om måneden, når de faktiske ikke kendes
En bolig "giver plus", når lejen dækker lån og alle udgifter, så cash flowet er over 0 kr. om måneden. Samme beregning ligger bag Deal-motoren og analysen af hvad et godt afkast er.
Ofte stillede spørgsmål
Er et hus eller en lejlighed bedst som udlejning?
Et hus giver oftere plus. 12,5 % af husene til salg giver positivt cash flow mod 4,2 % af ejerlejlighederne, regnet med 20 % udbetaling og 5 % rente den 16. oktober 2026. I enkelte kommuner, fx Randers, Holstebro og Slagelse, giver lejlighederne dog oftere plus end husene.
Hvorfor giver lejligheder sjældnere plus end huse?
Fordi de er dyre i forhold til lejen. En ejerlejlighed til salg koster typisk 48.495 kr. pr. m² mod 15.208 kr. for et hus, mens markedslejen pr. m² kun er omkring 1,6 gange højere. Ved 5 % rente kan lejen derfor sjældent dække lånet.
Hvor dyr må en udlejningsbolig være, hvis den skal give plus?
Ved 20 % udbetaling og 5 % rente giver 68 % af husene under 1 mio. kr. plus, mens næsten ingen boliger over 2 mio. kr. gør. For ejerlejligheder ligger grænsen omkring 1,5 mio. kr. En større udbetaling eller en lavere rente flytter grænsen op.
Giver boliger i København plus som udlejning?
Næsten ingen. Af 1.856 ejerlejligheder og 188 huse til salg i København giver under 1 % positivt cash flow ved 20 % udbetaling og 5 % rente. Købere i København regner typisk med værdistigning eller lægger en større udbetaling.