Udlejning af lejlighed: regler og skat

Reglerne for udlejning

• Skriftlig lejekontrakt. Brug den gældende typeformular til boliglejekontrakter, og skriv alle særlige vilkår ind.
• Depositum og forudbetalt leje må hver højst være 3 måneders husleje.
• Huslejen må som udgangspunkt ikke være højere end det lejedes værdi: det, tilsvarende boliger i området udlejes for. Boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan som hovedregel udlejes til fri leje. Beregn huslejen her.
• Ejerforeningen kan have regler om udlejning, fx forbud mod korttidsudlejning. Læs vedtægterne, før du køber.
• Bopælspligt. I kommuner med bopælspligt skal en helårsbolig bebos. Udlejning til en lejer opfylder som regel pligten.
• Andelsbolig. Fremleje kræver bestyrelsens tilladelse og er som regel tidsbegrænset.

Skat af lejeindtægten

Udlejer du værelser i din egen bolig, eller hele din egen bolig en del af året, kan du bruge et bundfradrag. For en ejerbolig er det 1⅓ % af den ejendomsværdi, der bruges til ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr. om året. Lejer du selv boligen og fremlejer, er bundfradraget 2/3 af den årlige husleje. Du beskattes kun af det, der ligger over bundfradraget. I stedet for bundfradraget kan du vælge en regnskabsmæssig opgørelse med fradrag for de faktiske udgifter. (Kilde: Skattestyrelsens juridiske vejledning, LL § 15 P.)

Udlejer du en bolig, du ikke selv bor i, gælder bundfradraget ikke. Så beskattes overskuddet: lejeindtægten minus udgifterne til ejerudgift, grundskyld, forsikring, vedligehold og administration. Renteudgifter fradrages i kapitalindkomsten. Mange investorer bruger virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen; tal med en revisor om, hvad der passer til dig.

Eksempel: skat ved udlejning af egen lejlighed

Du lejer din ejerlejlighed ud i 6 måneder, mens du arbejder i udlandet. Ejendomsværdien er 2.400.000 kr., og lejen er 10.000 kr. om måneden.

De 28.000 kr. beskattes som personlig indkomst. Med en regnskabsmæssig opgørelse kunne du i stedet trække de faktiske udgifter fra; det kan betale sig, hvis udgifterne er høje.

Kan udlejningen betale sig?

Skatten er kun én del af regnestykket. Analyseren regner lån, udgifter, tomgang og cash flow igennem for en konkret bolig, og Deal-motoren viser, hvilke boliger til salg der giver plus som udlejning. Læs også om skat på investeringsejendom, Airbnb-reglerne og det lejedes værdi.

Siden er generel information, ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Reglerne afhænger af din situation.