Salgsopstilling: sådan læser du den, før du byder
Salgsopstillingen er mæglerens samlede beskrivelse af boligen og handlen. Den er fuld af tal, og de vigtigste står ikke altid øverst. Her er, hvad de betyder, og hvor de dyre overraskelser plejer at gemme sig.
Nikolaj Blond, NordInvest · Opdateret 14. oktober 2026Tallene øverst: kontantpris, udbetaling og ejerudgift
Kontantprisen er den pris, sælger beder om. Udbetalingen er den del, du selv skal betale, og ejerudgiften er de faste udgifter pr. måned, før du har betalt på lånet.
| Post | Hvad det dækker | Hvad du skal tjekke |
|---|---|---|
| Ejerudgift | Ejendomsskatter (grundskyld og ejendomsværdiskat), forsikring, fællesudgifter i en ejerforening, renovation m.m. | Er den realistisk? Mangler der vedligehold, vand eller varme? Sammenlign med lignende boliger. |
| Brutto- og nettoydelse | Mæglerens eksempel på et lån og ydelsen før og efter skattefradrag. | Eksemplet bruger mæglerens rente og løbetid. Regn med dit eget lånetilbud. |
| Boligareal | Det areal, der er registreret i BBR. | Matcher BBR og det, du ser? Uudnyttet tagetage og kælder tæller ikke med. |
| Ejerforening | Fællesudgifter, foreningens økonomi og vedligeholdelsesplan. | Læs regnskab og referater: er der store projekter eller stigende fællesudgifter på vej? |
Tilstandsrapporten: hvor alvorlige er skaderne?
For huse følger der normalt en tilstandsrapport fra en beskikket bygningssagkyndig. Siden 1. oktober 2020 markeres skaderne med en farveskala efter alvor: kritiske skader, alvorlige skader, mindre alvorlige skader og mulige skader, som du selv bør få undersøgt nærmere. De mulige skader er markeret med et spørgsmålstegn, og køber du uden at få dem undersøgt, bærer du selv risikoen.
Ældre rapporter bruger karaktererne K0 (kosmetisk) til K3 (kritisk) og UN (bør undersøges nærmere). Farverne og karaktererne fortæller, hvor alvorlig en skade er, ikke hvad den koster at udbedre. Læs hele rapporten, ikke kun forsiden, og få en håndværker til at prissætte de alvorlige og kritiske skader, før du byder. Alle rapporter på en bolig kan findes på boligejer.dk.
Salgsopstilling for en andelsbolig
En andelsbolig har en anden opstilling. Her betaler du for en andel af foreningen, og prisen er bundet af foreningens vedtægter. Se især på andelsværdien, boligafgiften pr. måned, foreningens gæld og nøgleoplysningsskemaet, der viser foreningens økonomi. En høj gæld i foreningen kan betyde stigende boligafgift senere.
Faldgruber, der ofte står længere nede
Det er de punkter, investorer oftest overser:
- Udlejningsforbud eller krav om godkendelse i ejerforeningens vedtægter.
- Kommende projekter i foreningen: tag, facade, faldstammer eller vinduer.
- Servitutter og lokalplaner, der begrænser hvad du må bruge boligen til.
- Kloakseparering eller andre krav fra kommunen, som du som ejer skal betale.
- Et lavt energimærke, der betyder høje varmeudgifter og krav om forbedringer.
- Lejeregulering: boliger taget i brug før 1992 kan være omfattet af omkostningsbestemt leje.
Spørgsmål og svar
Siden oktober 2020 markeres skader efter alvor fra kritiske over alvorlige og mindre alvorlige skader til mulige skader, der bør undersøges nærmere. I ældre rapporter er K3 den kritiske karakter. Hverken farve eller karakter siger noget om prisen, så få en håndværker til at prissætte skaden, før du byder.
Kilder
Guiden er generel information, ikke personlig skatte- eller juridisk rådgivning.