Forældrekøb: regler, skat og hvad det giver familien
Ved et forældrekøb køber forældrene en bolig og lejer den ud til deres barn. Det kan være en god investering, men kun hvis huslejen, finansieringen og skatten hænger sammen. Her er reglerne, og en beregner, der viser om køb slår leje.
Nikolaj Blond, NordInvest · Opdateret 14. oktober 2026Hvad er et forældrekøb?
Et forældrekøb er, når forældre køber en ejerlejlighed eller et hus og udlejer den til deres barn, typisk mens barnet studerer. Barnet betaler husleje til forældrene, og når studiet er slut, sælges boligen, eller den lejes ud til andre.
Skattemæssigt er forældrene udlejere. Det betyder, at lejeindtægten skal beskattes, og at en eventuel gevinst ved salg beskattes som ejendomsavance, fordi boligen ikke har været forældrenes egen bolig. Reglerne gælder ikke for andelsboliger, hvor foreningens vedtægter i stedet afgør, hvad der er muligt.
Markedsleje: barnet må gerne betale mindre, men skatten følger markedet
Ifølge Skattestyrelsen skal forældrene altid beskattes af markedslejen, altså den husleje boligen kunne lejes ud til en fremmed. Betaler barnet mindre, bliver forældrene stadig beskattet af den fulde markedsleje.
Derfor giver det sjældent mening at sætte huslejen lavt for at hjælpe barnet. Hjælpen bliver dyrere i skat, end hvis I lod barnet betale markedslejen og hjalp på anden vis. Et godt udgangspunkt er lejen for tilsvarende lejligheder i samme område.
De tre måder at blive beskattet på
Forældrene vælger, hvordan overskuddet fra udlejningen beskattes. Valget har betydning for både skatten hvert år og for, hvor meget bogføring der skal til.
| Ordning | Sådan virker den | Særligt for forældrekøb |
|---|---|---|
| Almindelige regler (personskatteloven) | Overskuddet beskattes som personlig indkomst med AM-bidrag. Renteudgifter trækkes fra i kapitalindkomsten. | Simpelt og uden krav om bogføring. |
| Kapitalafkastordningen | En del af overskuddet beskattes som kapitalindkomst uden AM-bidrag. Satsen var 2 % i 2025 (4 % i 2024). | Siden 2021 indgår købsprisen for forældrekøbsboligen ikke i grundlaget for kapitalafkastet. |
| Virksomhedsordningen | Overskuddet kan spares op i virksomheden til en lav foreløbig skat. Renteudgifter rentekorrigeres; satsen var 5 % i 2025 (7 % i 2024). | Siden 2021 har renteudgifter samme fradragsværdi som for en privatperson. Kræver regnskab og indskudskonto. |
Skat når boligen sælges
Gevinsten ved salg beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Avancen er salgsprisen minus salgsomkostninger og minus købspris og købsomkostninger. Ved udregningen får I et tillæg til købsprisen på 10.000 kr. for hvert år, I har ejet boligen.
Sælger I boligen til barnet, skal handlen ske til markedspris. Er prisen lavere, regnes forskellen som en gave.
Slår køb leje? Regn det igennem
Det afgørende spørgsmål er, om familien står bedre efter studietiden ved at eje boligen end ved at betale husleje til en udlejer. Ved et forældrekøb går huslejen til jer selv, men I betaler renter, ejerudgift og vedligehold, og I har penge bundet i udbetalingen. Til gengæld får I prisstigningen, når boligen sælges, minus skat.
Beregneren nedenfor bruger NordInvests egen model. Ret tallene, så ser du resultatet for jeres situation.
Hver måned
-3.727 kr.
Husleje minus ydelse på 7.702 kr., ejerudgift og vedligehold.
- Familien lægger selv
- 408.500 kr.
- Forventet salgspris om 5 år
- 2.097.754 kr.
- Skat af gevinsten ved salg
- 20.686 kr.
- Resultat efter salg og skat
- -898 kr.
- Husleje til en udlejer i samme periode
- -390.000 kr.
Forældrekøbet er 389.102 kr. bedre end at leje.
Regnet med NordInvests model: 30-årigt annuitetslån, købsomkostninger, salgsomkostninger med mægler og rapporter og ejendomsavanceskat med 10.000 kr. i tillæg pr. ejerår. Skat af den løbende lejeindtægt afhænger af jeres skatteordning og er ikke med. Den fulde analyse regner på den konkrete bolig.
Tjekliste før I køber
Det er de punkter, der oftest går galt i et forældrekøb.
- Læs ejerforeningens vedtægter og referater: tillader foreningen udlejning, og er der krav til lejeperiode eller godkendelse?
- Fastsæt huslejen efter markedslejen, og lav en skriftlig lejekontrakt med barnet.
- Tal med banken om finansieringen. Realkredit kan typisk dække op til 80 % af prisen, resten skal komme fra opsparing eller banklån.
- Vælg skatteordning sammen med en revisor, før det første år er gået.
- Regn på salget: hvad skal prisen stige med, før køb slår leje, når skat og salgsomkostninger er betalt?
- Tjek lokalplaner og kommende udgifter, fx kloakseparering eller en stor renovering i foreningen.
Spørgsmål og svar
Ja, men forældrene skal stadig beskattes af markedslejen. En lav husleje gør derfor hjælpen dyrere i skat.
Kilder
Guiden er generel information, ikke personlig skatte- eller juridisk rådgivning.