Sådan beregner du lejeafkast på en nordisk ejendom (med eksempler)

Kort svar: Lejeafkast beregnes som årlig leje delt med ejendommens pris gange 100. Bruttoafkast bruger den fulde leje, mens nettoafkast trækker driftsomkostningerne fra først. Eksempel: 120.000 kr i årlig leje på en bolig til 2.000.000 kr giver et bruttoafkast på 6 %. Et sundt dansk bruttoafkast ligger typisk mellem 4 % og 8 % afhængigt af by.

Hvad er lejeafkast?

Lejeafkast er det enkelte mest brugbare tal, når du sammenligner ejendomsinvesteringer. Det viser hvor meget årlig lejeindtægt en ejendom genererer i forhold til dens pris — i procent.

Det er det første, enhver seriøs investor beregner. Og i Norden, hvor priserne er høje og afkastene komprimerede, er det særligt vigtigt at få rigtigt.

Der er to versioner, du skal kende: bruttoafkast og nettoafkast. De fleste boligannoncer og hverdagssamtaler taler om brutto. De fleste rigtige beslutninger bør bygge på netto.

Bruttoafkast: formlen

Bruttoafkast er det hurtige overslag.

Bruttoafkast = (Årlig leje ÷ Ejendomspris) × 100

Gennemgået eksempel

En lejlighed i København til 4.500.000 kr., der udlejes for 14.000 kr./md.:

• Årlig leje: 14.000 × 12 = 168.000 kr.
• Bruttoafkast: 168.000 ÷ 4.500.000 × 100 = 3,7 %

Det 3,7 % er typisk for centrale København. Det fortæller dig, at ejendommen er prissat til et lavafkast-, værdistigningsdrevet marked — nyttig kontekst før du går videre.

Nettoafkast: tallet der betyder noget

Bruttoafkast ignorerer omkostninger, og omkostninger er dér, nordiske investorer bliver fanget. Nettoafkast trækker de faktiske ejerudgifter fra.

Nettoafkast = ((Årlig leje − Årlige udgifter) ÷ Ejendomspris) × 100

Årlige udgifter omfatter typisk:

• Ejendomsskat og kommunale afgifter
• Ejerforenings-/andelsudgifter (ejerforening, sameie, samfällighet)
• Forsikring
• Vedligeholdelse og reparationer (budgetér ~1 % af værdien pr. år)
• Tomgangsafsætning (regn med et par uger tomt om året)
• Ejendomsadministration, hvis du bruger det

Gennemgået eksempel, fortsat

Samme lejlighed i København. Antag årlige udgifter på 38.000 kr.:

• Nettoårsindtægt: 168.000 − 38.000 = 130.000 kr.
• Nettoafkast: 130.000 ÷ 4.500.000 × 100 = 2,9 %

Forskellen på 3,7 % og 2,9 % er forskellen på et tal, der ser fint ud, og det tal du faktisk lever med.

Hvad er et godt afkast i Norden?

Afkast-forventninger er markedsspecifikke. At sammenligne et københavner-afkast med et Lissabon-afkast er meningsløst. Som groft nordisk rettesnor:

Et lavt afkast er ikke automatisk dårligt. Det signalerer ofte et stabilt, likvidt, lavrisiko-marked, hvor formuen kommer fra prisstigninger frem for månedlig indtægt. Fejlen er at købe en lavafkastejendom og forvente månedlig cash flow.

Afkast er kun startpunktet

Afkast svarer på "hvor meget indtægt i forhold til pris?" — men fortæller dig ikke, om handlen holder efter realkredit, eller hvad der sker, hvis renten stiger. Til det skal du lægge følgende ovenpå:

• Cash flow — leje minus ydelse minus udgifter
• Værdistigning — hvor hurtigt områdets priser vokser
• Finansiering — hvordan gearing forstærker (eller truer) dit afkast

En ejendom med beskedne 3 % afkast og negativ månedlig cash flow kan stadig være en fremragende investering, hvis området stiger stabilt, og du kan beholde den længe. Et 6 % afkast i et stagnerende, illikvidt marked kan være det værre valg.

Beregn det med det samme

Du kan lave hele regnestykket i hånden, men NordInvest-analyzeren gør det på under 60 sekunder — brutto- og nettoafkast, cash flow, ROI, 5-årig værdistigningsprognose og en investeringsklassificering — med rigtige pr-m²-markedsdata for ejendommens præcise område.

For hele beslutningsrammen, læs vores guide om hvordan du analyserer en nordisk ejendomsinvestering.

Vil du regne afkastet uden regneark, så brug vores gratis bruttoafkast beregner, og stresstest resultatet med tomgangsrisiko beregneren.