Fem spørgsmål, som analysen skal besvare
En god analyse starter ikke med et regneark, men med de spørgsmål, en erfaren investor stiller, før hun byder.
- 1
Tjener boligen penge hver måned?
Træk lån, grundskyld, forsikring, vedligehold og tomgang fra huslejen. Det, der er tilbage, er dit cashflow. Se også, hvor meget lejen kan falde, før du går i minus. Den buffer kalder vi lejereserven.
Nøgletal: Cashflow og lejereserve
- 2
Er prisen fair?
Sammenlign prisen pr. m² med boliger til salg af samme type og størrelse i samme postnummer. En pris over niveauet skal kunne forklares af stand, beliggenhed eller udlejningspotentiale.
Nøgletal: Pris pr. m² mod området
- 3
Holder budgettet for udgifterne?
Salgsopstillingens faste udgifter er ofte sat lavt. Regn selv med vedligehold, forsikring og tomgang, og sammenlign med lignende boliger.
Nøgletal: Faste udgifter mod lignende boliger
- 4
Hvad sker der, hvis renten stiger?
Regn handlen igennem ved flere renter. Den rente, hvor cashflowet rammer nul, er din break-even-rente. Jo længere den ligger fra dagens rente, jo mere robust er handlen.
Nøgletal: Break-even-rente
- 5
Ligger der udgifter i planerne?
Slå adressen op i Plandata og kommunens spildevandsplan. Kloakseparering, nye lokalplaner og vejprojekter kan koste penge, som sjældent står i salgsopstillingen.
Nøgletal: Lokalplaner og kloakopland
Nøgletallene og hvad de bruges til
| Nøgletal | Sådan regnes det | Brug det til |
|---|---|---|
| Bruttoafkast | Årlig leje ÷ købspris | Hurtig sammenligning af boliger. Siger intet om lån og drift. |
| Nettoafkast | (Årlig leje − driftsudgifter) ÷ købspris | Afkastet før finansiering. Godt til at sammenligne på tværs af områder. |
| Cashflow | Leje − lån − drift − tomgang pr. måned | Det, der faktisk lander på kontoen. Det vigtigste tal for de fleste private investorer. |
| Kontantafkast | Årligt cashflow ÷ din udbetaling | Hvad dine egne penge giver i afkast. Stiger med mere lån, men det gør risikoen også. |
| DSCR | Leje efter drift ÷ ydelse på lån | Hvor godt lejen dækker lånet. Under 1 betyder, at du selv skal betale til. |
| Break-even-rente | Renten, hvor cashflow = 0 | Din margin, hvis renten stiger. |
Et regneeksempel på en villa til udlejning
En villa på 132 m² til 1.995.000 kr. med 20 % i udbetaling. Tallene er et opdigtet, afrundet eksempel.
- Husleje+13.000 kr.
- Realkreditlån (80 %, 4 % fast, inkl. bidrag)−8.650 kr.
- Grundskyld−900 kr.
- Vedligehold−1.300 kr.
- Forsikring−400 kr.
- Tomgang (5 % af lejen)−650 kr.
Det giver et bruttoafkast på 7,8 % og et kontantafkast på 3,3 % af udbetalingen. Cashflowet er positivt, indtil renten når omkring 5,2 %. Lejen kan falde 1.100 kr. om måneden, før handlen giver underskud.
Sådan analyserer du trin for trin
- Trin 1
Find markedslejen
Brug lignende udlejningsboliger i området, ikke mæglerens bedste bud. Regn med en realistisk leje, ikke den højeste.
- Trin 2
Læg finansieringen
For en udlejningsbolig ligger realkredit typisk på op til 80 % af værdien. Resten er udbetaling og eventuelt banklån. Husk bidragssatsen.
- Trin 3
Budgetter driften
Grundskyld, forsikring, vedligehold og tomgang. Som udlejer betaler du ikke ejendomsværdiskat af boligen, men du betaler grundskyld.
- Trin 4
Regn cashflow og afkast
Træk alt fra lejen, og regn brutto-, netto- og kontantafkast. Se på cashflow først.
- Trin 5
Stresstest
Hæv renten, sænk lejen, og læg en måned uden lejer ind. Hold handlen, hvis den stadig går rundt?
- Trin 6
Tjek jura og planer
Hvilke lejeregler gælder for boligen? Er der kloakprojekter eller en ny lokalplan på vej? Spørg en advokat før du skriver under.
Særligt for Danmark
Lejeregler. Hvor meget du må tage i leje, afhænger af boligen. For ældre udlejningsboliger kan lejen være reguleret af lejeloven, mens nyere byggeri ofte kan udlejes til markedsleje. Undersøg reglerne for den konkrete bolig, før du regner med en leje.
Andelsboliger kan normalt ikke købes for at blive udlejet. Til udlejning ser de fleste private investorer på ejerlejligheder, rækkehuse og villaer.
Skat. Lejeindtægten beskattes, og du betaler grundskyld. Om det bedst kan betale sig at eje boligen privat eller i selskab, er et spørgsmål til en revisor.
Data. Danske boliger kan slås op i BBR (areal, byggeår, anvendelse), og Danmarks Statistik offentliggør prisudviklingen. Plandata viser lokalplaner. Det er de kilder, en analyse bør bygge på.
Lad NordInvest regne den igennem
Indsæt et link fra en dansk boligside. Du får cashflow, afkast, rentestress, pris mod området og planer for adressen på under et minut.
Eller se månedens bedste handler i Deal-motoren.
Spørgsmål og svar
Hvad er en analyse af en ejendomsinvestering?
Det er en gennemregning af, om en bolig kan betale sig som investering: lejeindtægt minus lån og drift, afkast, risiko ved stigende rente og forhold som pris pr. m², lokalplaner og lejeregler.
Hvilket afkast er godt for en udlejningsbolig i Danmark?
Det afhænger af område, boligtype og rente. Se først på cashflow og break-even-rente: en bolig med positivt cashflow og god afstand til break-even-renten er mere robust end en med højt bruttoafkast, men stramt budget.
Betaler man ejendomsværdiskat af en udlejningsbolig?
Nej, ejendomsværdiskat betales af boliger, du selv bor i. Som udlejer betaler du grundskyld til kommunen, og lejeindtægten beskattes som indkomst.
Kan jeg analysere en bolig gratis?
Ja. I NordInvest kan du indsætte et link fra en dansk boligside og få cashflow, afkast, rentestress og en samlet vurdering. De første 3 analyser om måneden er gratis.
Er en analyse det samme som rådgivning?
Nej. En analyse er et regnestykke og et beslutningsgrundlag. Tal med din bank, en advokat og eventuelt en revisor, før du køber.
Læs videre
- Ejendomsinvestering: den komplette guide
- Sådan beregner du lejeafkast
- Cash flow på en ejendom i Danmark
- Beregn afkast på en udlejningsejendom
- Analyseværktøj til ejendomsinvestering
- Ejendomsinvestering for begyndere
- Investering i ejendom i København
- Investering i ejendom i Aarhus
- Ordbog: nøgletal og begreber
Indholdet er generel information og ikke personlig finansiel rådgivning.